分类： 农林经济管理 >> 农业经济管理 发布时间： 2024-11-25 合作期刊: 《华中农业大学学报(社会科学版)》
摘要：中国农村宅基地兼具居住保障和财产功能。随着中国经济社会快速发展转型,宅基地的功能定位正在从“居住保障导向中谋求财产功能”转化为“财产功能导向中维护居住保障”。为适应宅基地的功能定位变化,提出“集体所有,赋权盘活,住有所居”为主线的基本制度架构,认为改革重点在于:一是强化宅基地用益物权,明确宅基地使用权的抵押、转让权能,为赋权盘活宅基地提供具备法律保障的制度基础;二是宅基地获取方式从“无偿取 得”改为“有偿取得”,持有期限从长期到限定７０年,这既是解决目前超占宅基地的有效途径,也为房地分离抵押、转让提供了可供选择的路径;三是多种形式解决农民的住房保障问题,逐步从基于身份权的宅基地保障转向基于公民权的居住权保障。
分类： 法学 >> 经济法学 发布时间： 2024-10-14 合作期刊: 《山西农业大学学报（社会科学版）》
摘要：从经济学与法学理论出发，以促进土地资源优化配置、实现宅基地使用权之财产价值、保障农民财产权行使为目的的宅基地市场化改革是推动城乡共同富裕的重要路径。运用经济学经典分析逻辑体例——卡梅框架 （C-M frame⁃work） 分析发现，在宅基地市场化改革中，“禁易规则”的适用过于保守，同时囿于高交易成本的存在及价值评估方式与能力的限制，“财产规则”与“责任规则”的适用稍显无力，而“管制规则”的适用不仅契合宅基地本身的特征，且可以降低交易费用，保证规则贯彻。在“管制规则”下，需要构建以产权确权为前提，宅基地交易市场平台建设为重点，央地协同监管为关键的制度架构，最终形成前期确认权利、中期土地市场监督、后期执行惩戒的穿透式风险防控管制系统。
分类： 法学 >> 民商法学 发布时间： 2024-06-19 合作期刊: 《法学家》
摘要：《民法典》第399条是关于禁止抵押的财产的规定。本条前三项属于《民法典》第153条第1款中的强制性规定，违反的法律效果是抵押合同无效，抵押权不成立。本条第3项应作限缩解释，允许公益目的非营利法人以新购置的公益设施作为抵押财产。本条第4项是关于抵押财产处分权的警示性规定，违反该项时应适用无权处分规则。本条第5项在解释上应采相对处分禁止说，违反该项时作为负担行为的抵押合同有效，登记机构应办理抵押权登记，相应的处分行为相对无效，即仅针对申请执行人无效。抵押权的行使以查封、扣押或监管措施解除为前提。查封、扣押或监管措施未公示时，不得对抗善意的抵押权人，此时抵押权人可以对抗申请执行人。禁止抵押的财产除本条前三项列举外，还包括法律、行政法规规定的其他类型。
分类： 法学 >> 民商法学 发布时间： 2024-10-21 合作期刊: 《西北农林科技大学学报(社会科学版)》
摘要：还权赋能、稳定放活的农村宅基地抵押贷款改革蕴含着积极的制度效益和经济助推功能,但也暗藏农民失地、抵押财产无法变现、耕地被侵占等风险,因此需要兼顾助推效益与风险防控。基于对农村产权抵押贷款风险点及其防控措施的认识,一些主管部门和试点地方对宅基地抵押贷款人的准入资格和抵押物的设置与流转作出了某些限制,这些限制适应了试点阶段推进“两权”抵押改革的需要,但与当前稳慎推进宅基地制度改革的政策导向不符,需要秉承稳慎探索的原则进行调整,并增设新的优化措施来加以完善,以实现宅基地使用权抵押效益的最大化。
分类： 农林经济管理 >> 农业经济管理 发布时间： 2024-12-18 合作期刊: 《西北农林科技大学学报(社会科学版)》
摘要：宅基地三权分置改革背景下,推进农村宅基地使用权流转是大势所趋。在城乡融合发展中,宅基地使用权流转的必要限制与合理扩张是宅基地使用权流转制度发展的关键,土地增值收益公平补偿和合理共享是土地发展权分析视角的核心要义。宅基地使用权流转制度的构建需体现以土地资源可持续发展为核心的生态功能、以土地利益分配正义为核心的社会功能以及以土地财产属性彰显为核心的经济功能内涵。同时,应妥善应对土地资源利用中存在着的生态风险和社会风险。在推进农村宅基地盘活利用中,须在把握差异性的基础上适度突破限制,构建合理的宅基地增值收益分配机制以达成分配正义,完善宅基地退出补偿机制以提高农民满意度,更应注重政府干预的合理边界以减轻政策风险,从而保障农民合法的土地权益。
分类： 法学 >> 民商法学 发布时间： 2025-04-25 合作期刊: 《重庆大学学报（社会科学版）》
摘要：投资性居住权制度的引入曾是《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）物权编制定过程中讨论的热点议题之一，历次审议稿的意见征求中效仿德国允许居住权自由转让的观点虽在当时罕有反对之声，但最终却与《民法典》第369条中“居住权不得转让”的规定截然相反，从侧面表明立法者认为比较法上的投资性居住权在根本上不符合我国居住权制度的设立初衷与社会发展需求。在“适度放活”改革背景下宅基地流转入市模式的实践探索中，将宅基地使用权塑造为纯粹用益物权的观点在理论界占据主流地位，扩张宅基地用途与使用权能的农村住宅居住权路径同样引发学界关注，依托“房地一体”处分规则借助投资性居住权的自由转让实现宅基地流转受到部分学者的认可与推崇。然而通过分析后发现，农村住宅投资性居住权与《民法典》规定的居住权在功能上存在差异，与禁止转让的限制存在冲突，不具有突破现有用途管制进而实现宅基地“适度放活”的可能，对促进宅基地流转的实践价值甚微。未来的宅基地流转模式选择，放弃以居住权路径为代表的权利扩充模式应是理性之举。作为权利扩充模式的代替，从本土实践中产生的宅基地转化模式明显是推动宅基地流转更为合理的制度出路。将宅基地使用权转变为集体经营性建设用地使用权的流转方式不仅契合宅基地“适度放活”与现有法律权利体系，也与我国土地权利演进的历史逻辑一脉相承，展示出推动土地要素流动进而推进国内统一大市场与城乡融合发展的社会效应，已经完成由政策文件、试点经验向地方性法规的转变。为切实完成“适度放活宅基地使用权”的政策目标，需要对当前试点地区中新兴的宅基地权利转化模式进行总结，在法律层面形成制度规范，以维护村集体所有权人地位、确保农户利益不受侵害为出发点，形成符合乡村特色的国土规划制度与土地收益分配机制并建立起符合市场需求的集体经营性建设用地使用权交易规则。
分类： 法学 >> 民商法学 发布时间： 2025-03-14 合作期刊: 《河北法学》
摘要：中国式现代化背景下，宅基地使用权兼具人身与财产的属性存在体系不适性。中央政策多次透露出对宅基地制度改革的态度转变，为宅基地使用权内涵的诠释提供了可行指南，经由法律解释，农村集体经济组织收益较低、农村住房保障需求较为迫切的时期，宅基地使用权兼具人身与财产的双重特性，系财产属性的宅基地使用权人身属性的成员权紧密结合而产生的法律效果，表达为“宅基地使用权+成员权=宅基地使用权”。《农村集体经济组织法》的颁布为成员权独立成权提供了制度契机，宅基地使用权与成员权的分离使宅基地使用权的财产权属性得到提纯。基于此种解释方式，确保物权法律体系的完整性，消除宅基地使用权上的人身属性，并顺势解决土地承包经营权中的人身权利的相同困局，以最小之改革成本实现最大之改革效益，助力中国式现代化的加速实现。
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